Додавши Crypto, грати в нерухомість стає схожим на гру в "Монополію".
Автор: BUBBLE, ритм
«Купуйте землю, вони більше не виробляють землю.» Це вислів, який у 20 столітті помилково приписували Марку Твену, і він часто використовується як слоган у сфері продажу нерухомості. Гравітація надає цій фразі потужну підтримку: якщо людство не зможе займатися міжзоряними подорожами, земля, як і біткоїн, «не може бути надрукована знову».
У 2025 році криптохвиля з Силіконової долини передалася на Уолл-стріт, а зрештою вплинула на Вашингтон. Поступово відбуваючись у сфері регулювання, вона також почала тихо змінювати основну структуру нерухомого майна. На початку липня Christieʼs International Real Estate офіційно заснувала спеціальний підрозділ з криптооперацій з нерухомістю, ставши першим у світі брендом розкішної нерухомості, який у повному обсязі підтримує «оплату за покупки житла в чистих цифрових валютах» від імені компанії.
А це лише початок: від стартаперів з Кремнієвої долини до девелоперів з Дубая, від розкішних маєтків у Беверлі-Гіллз до орендних квартир в Іспанії, з'являється група платформ для торгівлі нерухомістю, що базуються на технології блокчейн і цифрових активів, формуючи нову галузь "Crypto Real Estate".
Чому криптовалюта може спричинити наступну хвилю в американській нерухомості
Вартість нерухомості в США в 2024 році наблизиться до 50 трильйонів доларів, що робить її одним з найвагоміших ринків активів у світі, тоді як ця цифра в 2014 році становила близько 23 трильйонів доларів, а за десять років обсяг активів у цій сфері подвоївся.
!
Загальний обсяг американської нерухомості, аналіз звіту Awealthofcommonsense
Звіт NAR за червень 2025 року показує, що медіанна ціна житла в США досягла 435,300 доларів, що на 2% більше, ніж у той же період минулого року. Запас житла становить близько 1,530,000 одиниць, співвідношення попиту та пропозиції – 4,7 місяця. Високі ціни на житло та тривала нестача пропозиції підвищили поріг входу, а також постійно високі іпотечні ставки (в середньому 30-річна фіксована ставка в липні 2025 року становить близько 6,75%, тоді як іпотека в біткоїнах наразі приблизно 9%) завжди перевищують щорічне зростання вартості нерухомості, що стримує обсяги угод, а низька ліквідність змушує інвесторів у нерухомість шукати нові джерела ліквідності.
Але високі відсоткові ставки заважають не лише інвесторам у нерухомість вирішувати проблему низької ліквідності. Протягом останніх п'яти років середній статок власників нерухомості зріс на 140 тисяч доларів. Але насправді багато сімей, які мають нерухомість, не бажають використовувати її для кредитування з метою отримання ліквідності, оскільки їхні шляхи до ліквідності, в основному, мають лише два варіанти: продати всю власність або здавати в оренду. Використання нерухомості для кредитування, враховуючи поточні процентні ставки, не є хорошим вибором, а в умовах постійного зростання цін на нерухомість продаж також не виглядає кращим інвестиційним рішенням.
Отже, у загальному обсязі ринку нерухомості в 50 трильйонів доларів США близько 70% (34,98 трильйона доларів) є власністю власників, що означає, що лише 30% підтримується позиковими коштами, а решта є власними коштами покупців. Наприклад, якщо сім'я володіє нерухомістю на 500 тисяч доларів, хоча формально вони є її власниками, якщо вони хочуть її продати, їм потрібно буде врахувати частку позик, щоб дізнатися, скільки насправді вони володіють. При 70% власності вони мають 350 тисяч доларів власності в цій нерухомості.
!
Обсяг прав власності на нерухомість у США, джерело: Ycharts
А лише наявності попиту та пропозиції недостатньо, поняття RWA розвивалося багато років, але лише в останні два роки воно почало справжній бум, особливо після обрання Трампа у 2025 році, коли темп зростання ще більше зріс.
!
Його основою є відповідність вимогам, особливо для інвесторів у нерухомість, яка має низьку ліквідність. Новий керівник FHFA Вільям Пултер у березні 2025 року наказав гігантам іпотечного кредитування Fannie Mae та Freddie Mac розробити плани, які дозволяють враховувати криптоактиви як резервні активи при оцінці ризику одноосібних іпотечних кредитів, без необхідності попередньої конверсії в долари США. Ця політика сприяє тому, що банки починають розглядати криптовалюти як активи, які можна враховувати у заощадженнях, розширюючи базу позичальників.
У липні 2025 року Трамп підписав законопроект «GENIUS» та просунув законопроект «CLARITY». Законопроект «GENIUS» вперше визнає стейблкойни законними цифровими валютами, вимагаючи, щоб стейблкойни були повністю забезпечені в співвідношенні 1:1 доларом США або безризиковими активами, такими як короткострокові державні облігації, та зобов'язуючи до проведення стороннього аудиту. Законопроект «CLARITY», у свою чергу, намагається прояснити, чи є цифрові токени цінними паперами чи товарами, надаючи регуляторні шляхи для учасників ринку.
Ці кілька комбінацій дозволяють цій сфері мати більший запас безпеки, а також властивість нерухомості, схожу на біткойн – «неможливість випуску нових» (земля не може стати більше, хоча нерухомість може; будівництво будинків подібне до видобутку), що робить їх поєднання легшим. Цифровізація допомагає подолати високі бар'єри. Одна з чотирьох найбільших бухгалтерських компаній Deloitte у своєму фінансовому звіті прогнозує, що до 2035 року приблизно 40 трильйонів доларів нерухомості можуть бути токенізовані, що значно перевищує менш ніж 300 мільярдів доларів у 2024 році.
!
Токенізація може розділити великі нерухомості на малі частки, забезпечуючи глобальним інвесторам доступний та ліквідний спосіб участі, а також створюючи грошовий потік для продавців та покупців, які раніше мали недостатньо коштів. Хоча число в 40 трильйонів виглядає привабливо, але, як і прогноз щодо того, що ринкова капіталізація ETH у майбутньому досягне 85 трильйонів, це питання залишається спірним. Але до якого етапу воно насправді розвинулося? Можливо, ми зможемо знайти деякий Alpha на ринку.
Фрагментація? Позика? Оренда? Надання ліквідності? Грати в нерухомість, як в DeFi
На відміну від таких активів, як золото та предмети мистецтва, які мають низьку ліквідність, нерухомість має вбудовані фінансові властивості. А після впровадження в Crypto вона стала ще більш різноманітною.
Хоча раніше вже були спроби, співпраця платформи Harbor з RealT у 2018 році, яка запустила послуги токенізації нерухомості на основі блокчейна, вважається одним із перших і найбільш масштабних проектів токенізації нерухомості.
Конкретно, платформа RealT розділяє права на нерухомість на торгівельні RealToken через блокчейн. Кожна нерухомість належить незалежній компанії (Inc/LLC), а інвестори, купуючи RealToken, фактично отримують частку в цій компанії та пропорційно користуються доходами від оренди. Платформа використовує механізм авторизованого випуску Ethereum, що знижує поріг для інвестицій (зазвичай близько 50 доларів), і всі угоди та виплати оренди здійснюються на блокчейні, тому інвестори не повинні брати на себе щоденне управління, як традиційні орендодавці. RealT щотижня виплачує доходи від оренди у формі стейблкоінів (USDC або xDAI) тримачам.
!
А його очікуваний дохід походить від чистої рентабельності активів (RONA), тобто річної чистої орендної плати / загальних інвестицій в нерухомість. Наприклад, коли очікуваний річний дохід від оренди нерухомості після вирахування витрат становить 66,096 доларів, а загальні інвестиції складають 880,075 доларів, то RONA становить 7,51%. Це значення не включає важелі або приріст вартості нерухомості. Наразі середня прибутковість платформи коливається в межах 6% - 16%.
!
Після токенізації наступним кроком природно є його використання. Нерухомість RealT не має кредитів, всі кошти надходять від продажу RealToken. Але для того, щоб власники могли гнучко використовувати активи, RealT запустила модуль RMM (Ринок грошових коштів нерухомості).
RMM на базі протоколу Aave, ви можете зробити дві речі: по-перше, надати ліквідність, так само як LP відсотки в DeFi, інвестори можуть зберігати USDC або XDAI в RMM і отримувати відповідні ArmmToken, які накопичують відсотки в реальному часі. По-друге, ви можете взяти позику, заклавши RealToken, використовуючи ваші RealToken або стабільні монети як заставу, ви можете позичити активи, такі як XDAI. Відсоткові ставки за позиками також мають два варіанти: стабільна ставка (схожа на короткострокову фіксовану ставку, але коригується при надмірному використанні або занадто низькій ставці) і змінна ставка (яка коливається в залежності від попиту і пропозиції на ринку).
!
Відкриття цього шляху запозичення означає можливість використовувати важіль, як це робили групи спекулянтів на ринку нерухомості десять років тому, позичаючи гроші для покупки нерухомості, а потім знову використовуючи кредити для покупки ще однієї нерухомості. Закладаючи RealToken, можна позичити стейблкоіни і знову купити RealToken, повторюючи цей процес кілька разів для підвищення загальної дохідності. Варто зауважити, що з кожним новим рівнем важеля, здоровий фактор знижується, а ризики зростають.
Примітка: Фактор здоров'я - це обернене відношення вартості застави до вартості кредиту; чим вищий фактор здоров'я, тим менший ризик ліквідації. Коли фактор здоров'я знижується до 1, це означає, що вартість забезпечення дорівнює вартості кредиту, що може призвести до ліквідації. Способи уникнення ліквідації включають повернення частини кредиту або додавання застави. (Схоже на маржу в безстрокових контрактах)
А крім нерухомості як «застави» для позик, останнім часом більше обговорюється іпотечне кредитування під заставу криптоактивів для покупки житла. Фінансово-технологічна компанія Milo дозволяє позичальникам використовувати біткоїн у якості застави, отримуючи іпотеку з максимальною ставкою 100%. Станом на початок 2025 року було завершено криптоіпотечних угод на суму 65 мільйонів доларів, загальна сума виданих кредитів перевищує 250 мільйонів доларів. Політичні рішення також сприяють цій моделі, Федеральна служба житлового фінансування США (FHFA) вимагає від іпотечних гігантів Fannie Mae та Freddie Mac враховувати відповідні криптоактиви в оцінці ризиків. Хоча процентні ставки криптоіпотек загалом близькі або навіть трохи вищі за традиційні іпотеки, їх основна привабливість полягає в можливості фінансування без необхідності продавати криптоактиви.
Дослідження Redfin показало, що після пандемії приблизно 12% перших покупців житла в США використовували доходи від криптовалют для сплати первинного внеску (продаж або іпотечне кредитування). З огляду на зміни в політичному курсі, це безумовно приверне увагу "великих компаній", а "Crypto Real Estate" вперше отримує участь компаній висококласної нерухомості.
!
У липні 2025 року Christie's International Real Estate першими заснували глобальний підрозділ розкішної нерухомості, орієнтований на криптовалюту, ставши знаковим прикладом злиття традиційних компаній з продажу нерухомості високого класу та цифрових активів. Цікаво, що цей крок не був результатом стратегічного тиску зверху, а відповідав реальним потребам клієнтів з високими статками.
Керівництво Christie’s заявило, що «все більше заможних покупців хочуть здійснювати угоди з нерухомістю безпосередньо за допомогою цифрових активів, що спонукає компанію адаптуватися та створити службу підтримки повного процесу криптоплатежів». У південній Каліфорнії Christie’s успішно завершила кілька угод з продажу розкішних будинків, які були повністю оплачені криптовалютою, загальна сума яких перевищує 200 мільйонів доларів, усі з яких є «будинками з восьмизначними цінами». Наразі портфель нерухомості, дружній до криптовалют, що належить Christie’s, має вартість понад 1 мільярд доларів і включає чимало розкішних будинків, готових приймати «пропозиції в чистій криптовалюті».
!
Одна з будівель приймає платежі виключно в криптовалюті, розкішний будинок «La Fin» вартістю 118 мільйонів доларів розташований у Лос-Анджелесі, районі Бел-Ейр. У ньому є 12 спалень, 17 ванних кімнат, нічний клуб площею 6 000 квадратних футів, приватний винний погреб, кімната для дегустації горілки при температурі нижче нуля, кімната для сигар та фітнес-центр зі стіною для скелелазіння. Раніше його цінник сягав 139 мільйонів доларів, джерело: realtor
Відділ крипто-недвижимості Christie's не лише пропонує платіжні канали на основі основних криптоактивів, таких як біткойн та ефір, але й співпрацює з депозитарними установами та юридичними командами, щоб забезпечити виконання угод у межах нормативної бази. Сюди входять послуги з депозитарного зберігання криптовалютних платежів, податкової та комплаєнс-підтримки, а також відповідність активів (ексклюзивний крипто-недвижимість, що відповідає специфічним інвестиційним потребам заможних клієнтів).
Генеральний директор Christie's Real Estate Аарон Кірман прогнозує, що «в наступні п'ять років більше третини угод з житловою нерухомістю в США можуть бути пов'язані з криптовалютою». Перехід Christie's підтверджує проникнення криптоактивів серед людей з високими статками, а також вказує на структурні зміни в традиційних моделях угод з нерухомістю.
Інфраструктура стає все більш розвиненою, але здається, що «освіта» користувачів ще потребує багато зусиль.
Станом на сьогодні проекти токенізації нерухомості вже набули значного масштабу, але, здається, все ще не досягають очікуваного рівня. RealT до теперішнього часу токенізував понад 970 квартир для оренди, що принесло користувачам майже 30 мільйонів чистого доходу від оренди; а Lofty токенізував 148 об'єктів нерухомості в 11 штатах, залучивши близько 7,000 активних користувачів на місяць, які, тримаючи токени, ділять приблизно 2 мільйони доларів доходу від оренди щорічно. Розміри кількох проектів майже завжди коливаються навколо десятків мільйонів або навіть мільярдів доларів, і їх неможливість прорватися може бути зумовлена кількома факторами.
!
З одного боку, блокчейн дійсно дозволяє здійснювати транзакції поза територіальними обмеженнями, забезпечуючи миттєвий міжнародний розрахунок, а комісії за транзакції є нижчими в порівнянні з традиційними витратами на передачу нерухомості. Однак інвестори повинні розуміти, що це не є екосистемою з «нульовими витратами»: плата за випуск токенів, плата за управління активами, комісії за транзакції, мережеві збори та потенційний податок на капітальний прибуток складають нову структуру витрат. На відміну від «одного вікна» традиційних ріелторів і юристів, крипто-нерухомість вимагає від інвесторів активного навчання та розуміння смарт-контрактів, онлайнового зберігання та правил крипто-податків.
З іншого боку, хоча ліквідність є перевагою, вона супроводжується вищою волатильністю. Токенізовану нерухомість можна торгувати на вторинному ринку цілодобово, інвестори можуть не лише отримувати орендну плату, а й виходити з позицій в будь-який час, але в умовах недостатньої ліквідності ціна токенів може значно перевищувати або бути нижчою за реальну оцінку нерухомості, коливання ринку може навіть відбуватися швидше, ніж цикл фізичної нерухомості, що збільшує спекулятивні властивості короткострокової торгівлі.
Крім того, багато платформ впроваджують управління DAO (децентралізованими автономними організаціями), що дозволяє інвесторам голосувати за питання, такі як орендна плата, ремонт тощо. Це відчуття залученості схоже на «гру в монополію», що знижує бар'єри входу та підвищує взаємодію, але також висуває нові вимоги до користувачів: вони повинні не лише розуміти управління нерухомістю, а й мати усвідомлення управління на блокчейні та відповідності. У разі недостатньої освіти інвестори можуть неправильно оцінити ризики, сприймаючи цифрову нерухомість як інструмент для короткострокової арбітражу, а не як довгострокову інвестицію.
Іншими словами, справжній бар'єр для крипто-недвижимості не в технологіях, а в сприйнятті. Користувачі повинні розуміти знання про заставу, механізм ліквідації, управління в ланцюзі, податкову декларацію тощо, а це є революційною зміною для групи, звиклої до традиційних моделей купівлі нерухомості.
Зі зростанням ясності регулювання, оптимізацією користувацького досвіду та залученням основних фінансових установ, у майбутньому крипто-недвижимість має шанс скоротити цю навчальну криву. Але в найближчі кілька років галузі все ще потрібно витратити більше ресурсів на навчання користувачів, популяризацію управління ризиками та дотримання норм, щоб справді зробити «крипто-недвижимість» доступною для широкого загалу, а не лише для обраних.
Ця сторінка може містити контент третіх осіб, який надається виключно в інформаційних цілях (не в якості запевнень/гарантій) і не повинен розглядатися як схвалення його поглядів компанією Gate, а також як фінансова або професійна консультація. Див. Застереження для отримання детальної інформації.
Коли аукціонний дім Крістіс може купити будинок за допомогою криптоактивів, новий етап у сегменті RWA
Автор: BUBBLE, ритм
«Купуйте землю, вони більше не виробляють землю.» Це вислів, який у 20 столітті помилково приписували Марку Твену, і він часто використовується як слоган у сфері продажу нерухомості. Гравітація надає цій фразі потужну підтримку: якщо людство не зможе займатися міжзоряними подорожами, земля, як і біткоїн, «не може бути надрукована знову».
У 2025 році криптохвиля з Силіконової долини передалася на Уолл-стріт, а зрештою вплинула на Вашингтон. Поступово відбуваючись у сфері регулювання, вона також почала тихо змінювати основну структуру нерухомого майна. На початку липня Christieʼs International Real Estate офіційно заснувала спеціальний підрозділ з криптооперацій з нерухомістю, ставши першим у світі брендом розкішної нерухомості, який у повному обсязі підтримує «оплату за покупки житла в чистих цифрових валютах» від імені компанії.
А це лише початок: від стартаперів з Кремнієвої долини до девелоперів з Дубая, від розкішних маєтків у Беверлі-Гіллз до орендних квартир в Іспанії, з'являється група платформ для торгівлі нерухомістю, що базуються на технології блокчейн і цифрових активів, формуючи нову галузь "Crypto Real Estate".
Чому криптовалюта може спричинити наступну хвилю в американській нерухомості
Вартість нерухомості в США в 2024 році наблизиться до 50 трильйонів доларів, що робить її одним з найвагоміших ринків активів у світі, тоді як ця цифра в 2014 році становила близько 23 трильйонів доларів, а за десять років обсяг активів у цій сфері подвоївся.
!
Загальний обсяг американської нерухомості, аналіз звіту Awealthofcommonsense
Звіт NAR за червень 2025 року показує, що медіанна ціна житла в США досягла 435,300 доларів, що на 2% більше, ніж у той же період минулого року. Запас житла становить близько 1,530,000 одиниць, співвідношення попиту та пропозиції – 4,7 місяця. Високі ціни на житло та тривала нестача пропозиції підвищили поріг входу, а також постійно високі іпотечні ставки (в середньому 30-річна фіксована ставка в липні 2025 року становить близько 6,75%, тоді як іпотека в біткоїнах наразі приблизно 9%) завжди перевищують щорічне зростання вартості нерухомості, що стримує обсяги угод, а низька ліквідність змушує інвесторів у нерухомість шукати нові джерела ліквідності.
Але високі відсоткові ставки заважають не лише інвесторам у нерухомість вирішувати проблему низької ліквідності. Протягом останніх п'яти років середній статок власників нерухомості зріс на 140 тисяч доларів. Але насправді багато сімей, які мають нерухомість, не бажають використовувати її для кредитування з метою отримання ліквідності, оскільки їхні шляхи до ліквідності, в основному, мають лише два варіанти: продати всю власність або здавати в оренду. Використання нерухомості для кредитування, враховуючи поточні процентні ставки, не є хорошим вибором, а в умовах постійного зростання цін на нерухомість продаж також не виглядає кращим інвестиційним рішенням.
Отже, у загальному обсязі ринку нерухомості в 50 трильйонів доларів США близько 70% (34,98 трильйона доларів) є власністю власників, що означає, що лише 30% підтримується позиковими коштами, а решта є власними коштами покупців. Наприклад, якщо сім'я володіє нерухомістю на 500 тисяч доларів, хоча формально вони є її власниками, якщо вони хочуть її продати, їм потрібно буде врахувати частку позик, щоб дізнатися, скільки насправді вони володіють. При 70% власності вони мають 350 тисяч доларів власності в цій нерухомості.
!
Обсяг прав власності на нерухомість у США, джерело: Ycharts
А лише наявності попиту та пропозиції недостатньо, поняття RWA розвивалося багато років, але лише в останні два роки воно почало справжній бум, особливо після обрання Трампа у 2025 році, коли темп зростання ще більше зріс.
!
Його основою є відповідність вимогам, особливо для інвесторів у нерухомість, яка має низьку ліквідність. Новий керівник FHFA Вільям Пултер у березні 2025 року наказав гігантам іпотечного кредитування Fannie Mae та Freddie Mac розробити плани, які дозволяють враховувати криптоактиви як резервні активи при оцінці ризику одноосібних іпотечних кредитів, без необхідності попередньої конверсії в долари США. Ця політика сприяє тому, що банки починають розглядати криптовалюти як активи, які можна враховувати у заощадженнях, розширюючи базу позичальників.
У липні 2025 року Трамп підписав законопроект «GENIUS» та просунув законопроект «CLARITY». Законопроект «GENIUS» вперше визнає стейблкойни законними цифровими валютами, вимагаючи, щоб стейблкойни були повністю забезпечені в співвідношенні 1:1 доларом США або безризиковими активами, такими як короткострокові державні облігації, та зобов'язуючи до проведення стороннього аудиту. Законопроект «CLARITY», у свою чергу, намагається прояснити, чи є цифрові токени цінними паперами чи товарами, надаючи регуляторні шляхи для учасників ринку.
Ці кілька комбінацій дозволяють цій сфері мати більший запас безпеки, а також властивість нерухомості, схожу на біткойн – «неможливість випуску нових» (земля не може стати більше, хоча нерухомість може; будівництво будинків подібне до видобутку), що робить їх поєднання легшим. Цифровізація допомагає подолати високі бар'єри. Одна з чотирьох найбільших бухгалтерських компаній Deloitte у своєму фінансовому звіті прогнозує, що до 2035 року приблизно 40 трильйонів доларів нерухомості можуть бути токенізовані, що значно перевищує менш ніж 300 мільярдів доларів у 2024 році.
!
Токенізація може розділити великі нерухомості на малі частки, забезпечуючи глобальним інвесторам доступний та ліквідний спосіб участі, а також створюючи грошовий потік для продавців та покупців, які раніше мали недостатньо коштів. Хоча число в 40 трильйонів виглядає привабливо, але, як і прогноз щодо того, що ринкова капіталізація ETH у майбутньому досягне 85 трильйонів, це питання залишається спірним. Але до якого етапу воно насправді розвинулося? Можливо, ми зможемо знайти деякий Alpha на ринку.
Фрагментація? Позика? Оренда? Надання ліквідності? Грати в нерухомість, як в DeFi
На відміну від таких активів, як золото та предмети мистецтва, які мають низьку ліквідність, нерухомість має вбудовані фінансові властивості. А після впровадження в Crypto вона стала ще більш різноманітною.
Хоча раніше вже були спроби, співпраця платформи Harbor з RealT у 2018 році, яка запустила послуги токенізації нерухомості на основі блокчейна, вважається одним із перших і найбільш масштабних проектів токенізації нерухомості.
Конкретно, платформа RealT розділяє права на нерухомість на торгівельні RealToken через блокчейн. Кожна нерухомість належить незалежній компанії (Inc/LLC), а інвестори, купуючи RealToken, фактично отримують частку в цій компанії та пропорційно користуються доходами від оренди. Платформа використовує механізм авторизованого випуску Ethereum, що знижує поріг для інвестицій (зазвичай близько 50 доларів), і всі угоди та виплати оренди здійснюються на блокчейні, тому інвестори не повинні брати на себе щоденне управління, як традиційні орендодавці. RealT щотижня виплачує доходи від оренди у формі стейблкоінів (USDC або xDAI) тримачам.
!
А його очікуваний дохід походить від чистої рентабельності активів (RONA), тобто річної чистої орендної плати / загальних інвестицій в нерухомість. Наприклад, коли очікуваний річний дохід від оренди нерухомості після вирахування витрат становить 66,096 доларів, а загальні інвестиції складають 880,075 доларів, то RONA становить 7,51%. Це значення не включає важелі або приріст вартості нерухомості. Наразі середня прибутковість платформи коливається в межах 6% - 16%.
!
Після токенізації наступним кроком природно є його використання. Нерухомість RealT не має кредитів, всі кошти надходять від продажу RealToken. Але для того, щоб власники могли гнучко використовувати активи, RealT запустила модуль RMM (Ринок грошових коштів нерухомості).
RMM на базі протоколу Aave, ви можете зробити дві речі: по-перше, надати ліквідність, так само як LP відсотки в DeFi, інвестори можуть зберігати USDC або XDAI в RMM і отримувати відповідні ArmmToken, які накопичують відсотки в реальному часі. По-друге, ви можете взяти позику, заклавши RealToken, використовуючи ваші RealToken або стабільні монети як заставу, ви можете позичити активи, такі як XDAI. Відсоткові ставки за позиками також мають два варіанти: стабільна ставка (схожа на короткострокову фіксовану ставку, але коригується при надмірному використанні або занадто низькій ставці) і змінна ставка (яка коливається в залежності від попиту і пропозиції на ринку).
!
Відкриття цього шляху запозичення означає можливість використовувати важіль, як це робили групи спекулянтів на ринку нерухомості десять років тому, позичаючи гроші для покупки нерухомості, а потім знову використовуючи кредити для покупки ще однієї нерухомості. Закладаючи RealToken, можна позичити стейблкоіни і знову купити RealToken, повторюючи цей процес кілька разів для підвищення загальної дохідності. Варто зауважити, що з кожним новим рівнем важеля, здоровий фактор знижується, а ризики зростають.
Примітка: Фактор здоров'я - це обернене відношення вартості застави до вартості кредиту; чим вищий фактор здоров'я, тим менший ризик ліквідації. Коли фактор здоров'я знижується до 1, це означає, що вартість забезпечення дорівнює вартості кредиту, що може призвести до ліквідації. Способи уникнення ліквідації включають повернення частини кредиту або додавання застави. (Схоже на маржу в безстрокових контрактах)
А крім нерухомості як «застави» для позик, останнім часом більше обговорюється іпотечне кредитування під заставу криптоактивів для покупки житла. Фінансово-технологічна компанія Milo дозволяє позичальникам використовувати біткоїн у якості застави, отримуючи іпотеку з максимальною ставкою 100%. Станом на початок 2025 року було завершено криптоіпотечних угод на суму 65 мільйонів доларів, загальна сума виданих кредитів перевищує 250 мільйонів доларів. Політичні рішення також сприяють цій моделі, Федеральна служба житлового фінансування США (FHFA) вимагає від іпотечних гігантів Fannie Mae та Freddie Mac враховувати відповідні криптоактиви в оцінці ризиків. Хоча процентні ставки криптоіпотек загалом близькі або навіть трохи вищі за традиційні іпотеки, їх основна привабливість полягає в можливості фінансування без необхідності продавати криптоактиви.
Дослідження Redfin показало, що після пандемії приблизно 12% перших покупців житла в США використовували доходи від криптовалют для сплати первинного внеску (продаж або іпотечне кредитування). З огляду на зміни в політичному курсі, це безумовно приверне увагу "великих компаній", а "Crypto Real Estate" вперше отримує участь компаній висококласної нерухомості.
!
У липні 2025 року Christie's International Real Estate першими заснували глобальний підрозділ розкішної нерухомості, орієнтований на криптовалюту, ставши знаковим прикладом злиття традиційних компаній з продажу нерухомості високого класу та цифрових активів. Цікаво, що цей крок не був результатом стратегічного тиску зверху, а відповідав реальним потребам клієнтів з високими статками.
Керівництво Christie’s заявило, що «все більше заможних покупців хочуть здійснювати угоди з нерухомістю безпосередньо за допомогою цифрових активів, що спонукає компанію адаптуватися та створити службу підтримки повного процесу криптоплатежів». У південній Каліфорнії Christie’s успішно завершила кілька угод з продажу розкішних будинків, які були повністю оплачені криптовалютою, загальна сума яких перевищує 200 мільйонів доларів, усі з яких є «будинками з восьмизначними цінами». Наразі портфель нерухомості, дружній до криптовалют, що належить Christie’s, має вартість понад 1 мільярд доларів і включає чимало розкішних будинків, готових приймати «пропозиції в чистій криптовалюті».
!
Одна з будівель приймає платежі виключно в криптовалюті, розкішний будинок «La Fin» вартістю 118 мільйонів доларів розташований у Лос-Анджелесі, районі Бел-Ейр. У ньому є 12 спалень, 17 ванних кімнат, нічний клуб площею 6 000 квадратних футів, приватний винний погреб, кімната для дегустації горілки при температурі нижче нуля, кімната для сигар та фітнес-центр зі стіною для скелелазіння. Раніше його цінник сягав 139 мільйонів доларів, джерело: realtor
Відділ крипто-недвижимості Christie's не лише пропонує платіжні канали на основі основних криптоактивів, таких як біткойн та ефір, але й співпрацює з депозитарними установами та юридичними командами, щоб забезпечити виконання угод у межах нормативної бази. Сюди входять послуги з депозитарного зберігання криптовалютних платежів, податкової та комплаєнс-підтримки, а також відповідність активів (ексклюзивний крипто-недвижимість, що відповідає специфічним інвестиційним потребам заможних клієнтів).
Генеральний директор Christie's Real Estate Аарон Кірман прогнозує, що «в наступні п'ять років більше третини угод з житловою нерухомістю в США можуть бути пов'язані з криптовалютою». Перехід Christie's підтверджує проникнення криптоактивів серед людей з високими статками, а також вказує на структурні зміни в традиційних моделях угод з нерухомістю.
Інфраструктура стає все більш розвиненою, але здається, що «освіта» користувачів ще потребує багато зусиль.
Станом на сьогодні проекти токенізації нерухомості вже набули значного масштабу, але, здається, все ще не досягають очікуваного рівня. RealT до теперішнього часу токенізував понад 970 квартир для оренди, що принесло користувачам майже 30 мільйонів чистого доходу від оренди; а Lofty токенізував 148 об'єктів нерухомості в 11 штатах, залучивши близько 7,000 активних користувачів на місяць, які, тримаючи токени, ділять приблизно 2 мільйони доларів доходу від оренди щорічно. Розміри кількох проектів майже завжди коливаються навколо десятків мільйонів або навіть мільярдів доларів, і їх неможливість прорватися може бути зумовлена кількома факторами.
!
З одного боку, блокчейн дійсно дозволяє здійснювати транзакції поза територіальними обмеженнями, забезпечуючи миттєвий міжнародний розрахунок, а комісії за транзакції є нижчими в порівнянні з традиційними витратами на передачу нерухомості. Однак інвестори повинні розуміти, що це не є екосистемою з «нульовими витратами»: плата за випуск токенів, плата за управління активами, комісії за транзакції, мережеві збори та потенційний податок на капітальний прибуток складають нову структуру витрат. На відміну від «одного вікна» традиційних ріелторів і юристів, крипто-нерухомість вимагає від інвесторів активного навчання та розуміння смарт-контрактів, онлайнового зберігання та правил крипто-податків.
З іншого боку, хоча ліквідність є перевагою, вона супроводжується вищою волатильністю. Токенізовану нерухомість можна торгувати на вторинному ринку цілодобово, інвестори можуть не лише отримувати орендну плату, а й виходити з позицій в будь-який час, але в умовах недостатньої ліквідності ціна токенів може значно перевищувати або бути нижчою за реальну оцінку нерухомості, коливання ринку може навіть відбуватися швидше, ніж цикл фізичної нерухомості, що збільшує спекулятивні властивості короткострокової торгівлі.
Крім того, багато платформ впроваджують управління DAO (децентралізованими автономними організаціями), що дозволяє інвесторам голосувати за питання, такі як орендна плата, ремонт тощо. Це відчуття залученості схоже на «гру в монополію», що знижує бар'єри входу та підвищує взаємодію, але також висуває нові вимоги до користувачів: вони повинні не лише розуміти управління нерухомістю, а й мати усвідомлення управління на блокчейні та відповідності. У разі недостатньої освіти інвестори можуть неправильно оцінити ризики, сприймаючи цифрову нерухомість як інструмент для короткострокової арбітражу, а не як довгострокову інвестицію.
Іншими словами, справжній бар'єр для крипто-недвижимості не в технологіях, а в сприйнятті. Користувачі повинні розуміти знання про заставу, механізм ліквідації, управління в ланцюзі, податкову декларацію тощо, а це є революційною зміною для групи, звиклої до традиційних моделей купівлі нерухомості.
Зі зростанням ясності регулювання, оптимізацією користувацького досвіду та залученням основних фінансових установ, у майбутньому крипто-недвижимість має шанс скоротити цю навчальну криву. Але в найближчі кілька років галузі все ще потрібно витратити більше ресурсів на навчання користувачів, популяризацію управління ризиками та дотримання норм, щоб справді зробити «крипто-недвижимість» доступною для широкого загалу, а не лише для обраних.