Desenvolvimento de ativos do mundo real no mercado de criptomoedas

O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) não é uma novidade no mercado de criptomoedas, podendo ser rastreado pelo menos até 2018, quando a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) tinham semelhanças com o conceito atual de RWA. No entanto, devido a um quadro regulatório imaturo e à falta de vantagens de retorno potenciais, essas tentativas iniciais não se desenvolveram de forma madura.

Em 2022, com os Estados Unidos a continuar a aumentar as taxas de juro, os rendimentos dos títulos do governo dos EUA superaram significativamente as taxas de empréstimo de stablecoins no mercado de criptomoedas. Assim sendo, a tokenização dos títulos do governo dos EUA como RWA tornou-se cada vez mais atraente para a indústria de criptomoedas. Vários projetos DeFi conhecidos, bem como instituições financeiras tradicionais e até alguns governos, começaram a explorar o campo dos RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário, enriquecer os produtos de investimento imobiliário e reduzir as barreiras de entrada para os investidores. Este estudo explora, por meio de uma análise de casos, as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos se destinam principalmente a ativos imobiliários e investidores da América do Norte, as políticas, regulamentos e condições de mercado relacionados estarão principalmente focados no mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um vasto campo repleto de oportunidades de investimento. Os dados de pesquisa de março de 2023 mostram que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu 1,3 trilhões de dólares, enquanto o tamanho do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central da tokenização do mercado imobiliário é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um público mais amplo de investidores, aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Estes produtos manifestam-se principalmente em três formas:

1. financiamento para divisão de propriedade imobiliária
2. produto do índice do mercado imobiliário em áreas específicas
3. tokenização de imóveis como colateral

Além disso, a tokenização e a integração com blockchain também aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) têm semelhanças com os Ativos Reais Imobiliários (RWA), ambos oferecendo oportunidades de investimento em imóveis diversificadas, reduzindo efetivamente a barreira de entrada e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, sua rigorosa avaliação de ativos e a estrutura de investimento sob um quadro regulatório estrito fornecem um sólido modelo para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação do projeto RWA imobiliário, adquirimos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Os projetos típicos de RWA imobiliário possuem as características acima mencionadas. Após uma análise aprofundada de casos específicos, descobriu-se que, devido a diferenças na gestão e na abordagem do produto, cada projeto enfrenta situações distintas na sua operação real.

Estudo de Caso

Este capítulo selecionou três projetos RWA de imóveis para análise. Cada projeto utiliza métodos diferentes para tokenizar o mercado imobiliário e é o mais popular em suas respectivas áreas. Vale a pena notar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não passaram por uma validação e teste de mercado prolongados e abrangentes.

RealT

A RealT foi lançada em 2019 e é um dos projetos de RWA imobiliário mais antigos do mercado, focando em oferecer oportunidades de investimento em imóveis residenciais nos EUA principalmente na Gnosis através da blockchain do Ethereum e Gnosis (.

A RealT adquire propriedades residenciais e tokeniza entidades que possuem contratos de propriedade de acordo com a legislação dos EUA. A gestão, manutenção e responsabilidade pela cobrança de aluguéis dessas propriedades são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução de taxas, a renda de aluguel gerada por propriedades específicas é distribuída aos detentores de tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, eles estão legalmente separados das empresas que detêm os ativos imobiliários. Como mencionado em seu site, se a empresa incumprir, os proprietários dos tokens mantêm o direito de nomear outra empresa para gerir a empresa que possui o contrato de propriedade. É importante notar que eles não exigem obrigatoriamente co-investimento nas propriedades introduzidas no mercado. Os detentores de tokens das propriedades podem receber mensalmente uma parte da receita de aluguel da propriedade, excluindo cerca de 2,5% de reserva de manutenção e taxas de gestão, que geralmente são cerca de 10% do valor.

Tomando como exemplo esta propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens imobiliários é de 323,020 dólares, cada token está precificado em 52.10 dólares, sendo emitidos um total de 6,200 tokens. A propriedade gera uma receita mensal de aluguel de 2,600 dólares. Após deduzir as despesas operacionais e de gestão de 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares, com um rendimento anual de 23,736 dólares. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3.83 dólares, com uma taxa de rendimento anualizada de 7.35%.

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Para esta propriedade, a RealT oferece 100% de tokenização, o que significa que a RealT não precisa investir juntamente com os clientes, mantendo um modelo de operação quase sem riscos. A entidade gestora cobra 8% do aluguel e as despesas de manutenção restantes, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Desta forma, a equipe da RealT pode economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, concentrando-se em encontrar propriedades qualificadas e tokenizá-las para o mercado.

No entanto, embora a propriedade descentralizada promova a partilha de riscos entre os investidores, também traz desafios. Problemas podem surgir quando os interesses financeiros dos investidores são tão pequenos que os custos de gestão da empresa se tornam inviáveis. Um relatório explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe instituições de gestão para administrar os imóveis que possui; se a RealT tiver uma grande propriedade sobre os imóveis, isso pode reduzir os custos de agência; assim, uma gestão ineficiente terá um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for excessiva, isso pode ter um impacto negativo na liquidez dos tokens, e os acionistas minoritários podem se tornar "caronas". Esses proprietários podem esperar que os acionistas majoritários sejam responsáveis por supervisionar se a instituição de gestão contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode carecer de motivação suficiente para selecionar adequadamente a instituição de gestão ou participar do processo de supervisão, e muitos investidores também têm dificuldade em supervisionar efetivamente a instituição de gestão.

Eu verifiquei os dez tokens mais recentes que foram vendidos no mercado RealT e usei um explorador de blockchain relevante para encontrar o número de proprietários de cada propriedade.

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A partir do gráfico, pode-se ver que a RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de tokens, fazendo com que o preço de cada token fique em torno de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 proprietários. Combinando isso com o número de tokens de cada proprietário, é possível entender o alcance do investimento dos investidores da RealT.

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Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT, de certa forma, conseguiu criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentar a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com os dados de transação do endereço da carteira Gnosis 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402) da carteira RealT (, a RealT já pagou cerca de 6 milhões de dólares em aluguel total. As taxas da plataforma variam com base nos custos de manutenção, seguros e impostos, situando-se entre 2,5% e 3% do aluguel, o que equivale a uma receita da plataforma de cerca de 150 mil a 180 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não exige participação em investimentos imobiliários e não tem restrições ou orientações específicas sobre o nível de participação ), os ganhos obtidos pela RealT a partir da receita de aluguel não foram divulgados.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; ela atua apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT fundou a Real Token LLC em Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os processos legais, permitindo que os usuários participem de investimentos em todas as propriedades ao firmar um contrato com uma empresa. Por fim, a RealT cria uma série correspondente de sociedades de responsabilidade limitada para cada propriedade em que investe. Como subsidiária da Real Token LLC, cada sociedade de responsabilidade limitada possui uma propriedade específica e os tokens correspondentes. Esta estrutura tem como objetivo garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem outras propriedades ou a operação da empresa-mãe sob a RealT.

( Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos utilizadores negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. O Parcl é utilizado para obter uma exposição perpétua a ativos sintéticos, utilizando uma estrutura AMM. O Parcl introduziu a alimentação de preços Parcl Labs, que cria índices para propriedades imobiliárias em regiões específicas com base no histórico de vendas. O período do histórico de vendas pode variar de acordo com a frequência das transações imobiliárias. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor das propriedades, podendo apostar em alta ou em baixa no preço do imobiliário.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que a operação da plataforma não envolve imóveis reais. Alguns podem questionar se realmente se trata de um projeto RWA de imóveis, já que não cumpre os padrões mencionados. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, tendo recebido investimentos de várias instituições de investimento conhecidas. É razoável discutir as possibilidades de diversificação dos RWA imobiliários.

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

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Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. Os feeds de preços e o mercado de índices da Parcl Labs são bem projetados e fáceis de usar.

Em termos de operações, a equipa da Parcl lançou ativamente programas de aquisição de usuários como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar de ter essas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento renomadas, a Parcl mantém-se relativamente discreta no mercado, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja preparado para aceitar produtos de índice imobiliário.

( Reinno

Empresas de criptomoedas de grande porte, como Ripple e MakerDAO, também estão explorando a possibilidade de permitir que os usuários tokenizem imóveis como garantia para empréstimos. A Ripple anunciou em julho que sua equipe de moeda digital de banco central está trabalhando nessa direção. A MakerDAO integrou-se com a RobinLand para apoiar empréstimos hipotecários de imóveis. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como garantia para empréstimos, mas esse serviço é limitado apenas aos tokens que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais parecido com um produto de empréstimo de tokens e não aumentou substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a imóveis RWA que merecem destaque.

O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em imóveis tokenizados. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, eles podem enviar a documentação da propriedade para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico ) no Delaware, também conhecida como SPV, que é uma subsidiária criada pela empresa-mãe para isolar riscos financeiros. O seu status legal como uma empresa independente garante que suas obrigações permaneçam protegidas mesmo em caso de falência da empresa-mãe. Assim, as empresas de propósito específico são às vezes chamadas de entidades de isolamento de falência. Nos Estados Unidos, o SPV geralmente é o mesmo que uma sociedade de responsabilidade limitada ###. Em seguida, a Reinno criará contratos inteligentes para os tokens imobiliários, que os proprietários podem depositar como garantia para empréstimos. O limite de empréstimo será baseado no valor dos tokens.

O segundo produto é o financiamento de hipotecas, onde os usuários podem tokenizar a propriedade após a compra de um imóvel e obter uma hipoteca para financiamento. Os fundos obtidos