Perkembangan Aset Dunia Nyata di Pasar Kripto

Konsep aset dunia nyata ( RWA ) tidaklah baru di pasar kripto, setidaknya dapat ditelusuri kembali ke tahun 2018, ketika tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) memiliki kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang belum matang dan keuntungan potensial yang tidak jelas, upaya awal ini tidak berkembang dengan baik.

Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga yang berkelanjutan di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi terkenal serta lembaga keuangan tradisional bahkan beberapa pemerintah mulai menjelajahi bidang RWA.

Selama dua tahun terakhir, muncul beberapa proyek RWA real estat di pasar. Mereka bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, memperkaya produk investasi real estat, dan mengurangi ambang investasi. Penelitian ini melalui analisis kasus, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor real estat di Amerika Utara, kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama berkaitan dengan pasar real estat Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Properti

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Data penelitian pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara ukuran pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan inti dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau beberapa dari tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:

1. pembiayaan pemisahan kepemilikan real estat
2. produk indeks pasar real estat daerah tertentu
3. tokenisasi real estat sebagai jaminan

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain juga meningkatkan transparansi dan pemerintahan yang demokratis dari aset properti.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) memiliki kesamaan dengan Real Estate RWA, keduanya menawarkan peluang investasi real estat yang terdiversifikasi, secara efektif mengurangi ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, pemeriksaan aset yang ketat dan struktur investasi di bawah kerangka regulasi yang ketat memberikan cetak biru yang solid untuk proyek Real Estate RWA.

Selama dua tahun terakhir operasi proyek RWA di sektor real estat, kami telah mendapatkan pemahaman yang lebih jelas tentang keunggulan dan kelemahannya.

Proyek RWA properti yang khas memiliki karakteristik di atas. Setelah mendalami kasus spesifik, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan pendekatan produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek mengadopsi metode yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estat, dan masing-masing sangat populer di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, dan produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat tertua di pasar, yang berfokus pada penyediaan peluang investasi real estat residensial Amerika melalui blockchain Ethereum dan Gnosis, terutama di Gnosis (.

RealT mengakuisisi properti residensial dan melakukan tokenisasi terhadap entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab pengelolaan, pemeliharaan, dan penarikan sewa properti diserahkan kepada lembaga pengelola pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang tercantum di situs web mereka, jika perusahaan gagal, pemilik token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan yang memiliki kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak mewajibkan investasi bersama untuk properti yang diperkenalkan ke pasar. Pemegang token properti dapat menerima bagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk cadangan pemeliharaan sekitar 2,5% dan biaya manajemen, yang biasanya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh properti ini di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, dengan harga setiap token sebesar 52,10 dolar AS, dan total 6.200 token diterbitkan. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% token, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, menjaga model operasi hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa dan biaya pemeliharaan, sementara platform investasi hanya memungut 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-tokenkannya untuk dipasarkan.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi memfasilitasi pembagian risiko di antara para investor, hal ini juga membawa tantangan. Ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil sehingga biaya manajemen perusahaan menjadi tidak layak, masalah dapat muncul. Sebuah laporan menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga pengelola untuk mengelola properti yang dimiliki; jika RealT memiliki kepemilikan besar atas properti, ini dapat mengurangi biaya agen; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien akan berdampak negatif bagi mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, ini dapat berdampak negatif pada likuiditas token, dan pemegang saham kecil juga mungkin menjadi penumpang gelap. Para pemilik ini mungkin berharap pemegang saham besar bertanggung jawab untuk mengawasi apakah lembaga pengelola yang dipekerjakan secara finansial layak. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan cukup motivasi untuk memilih lembaga pengelola dengan baik atau terlibat dalam proses pengawasan, dan banyak investor juga kesulitan untuk secara efektif mengawasi lembaga pengelola.

Saya memeriksa sepuluh token terbaru yang terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik setiap properti.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Dari grafik dapat dilihat bahwa RealT membagi properti menjadi sejumlah token yang berbeda, sehingga harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, di mana dua pemilik properti memiliki lebih dari 1.000 orang. Menggabungkan ini dengan jumlah token yang dimiliki setiap pemegang, kita dapat memahami rentang investasi para investor RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Sekitar 90% investor RealT menginvestasikan kurang dari 500 dolar, sekitar 9% menginvestasikan antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% menginvestasikan lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT, dalam beberapa hal, berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor kecil dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Berdasarkan data transaksi dari dompet RealT ) alamat dompet Gnosis:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT telah membayar total sewa sekitar 6 juta dolar AS. Biaya platform bervariasi tergantung pada biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, berkisar antara 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak mewajibkan partisipasi dalam investasi real estat dan tidak ada batasan atau panduan spesifik tentang tingkat partisipasi, jika memilih untuk berinvestasi ), keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa belum diungkapkan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan prosedur hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi semua properti dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT membentuk serangkaian perusahaan terbatas yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap perusahaan terbatas memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

( Parcl

Protokol Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan fluktuasi harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur permanen terhadap aset sintetis, menggunakan struktur AMM. Parcl memperkenalkan pengumpan harga Parcl Labs, yang membuat indeks untuk real estat di area tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Jangka waktu sejarah penjualan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang nilai properti, dan dapat melakukan posisi beli atau jual pada harga real estat.

Metode ini memungkinkan Parcl untuk menghindari masalah hukum, karena operasi platform tidak melibatkan real estat fisik. Seseorang mungkin mempertanyakan apakah ini benar-benar proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, didukung oleh investasi dari beberapa lembaga investasi terkemuka. Membahas kemungkinan diversifikasi RWA real estat adalah wajar.

Testnet Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta dolar. Setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp###

Produk Parcl sederhana dan cepat dikembangkan. Parcl Labs memiliki umpan harga dan pasar indeks yang dirancang dengan baik, mudah digunakan.

Dalam hal operasi, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keunggulan ini dan didukung oleh banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap relatif rendah profil di pasar, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk menerima produk indeks real estat.

( Reinno

Perusahaan kripto besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang mengeksplorasi kemungkinan memungkinkan pengguna untuk mengtokenkan properti sebagai jaminan pinjaman. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentralnya sedang bekerja ke arah ini. MakerDAO telah terintegrasi dengan RobinLand untuk mendukung hipotek properti. RealT menyediakan opsi menggunakan properti yang ditokenkan sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada token yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA di sektor real estat yang patut dicatat.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi real estat. Ketika pemilik properti membutuhkan pendanaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus ) di Delaware untuk transaksi, yang juga dikenal sebagai SPV, adalah anak perusahaan yang dibuat oleh perusahaan induk untuk mengisolasi risiko keuangan. Status hukum sebagai perusahaan independen memastikan kewajibannya meskipun perusahaan induk bangkrut. Oleh karena itu, perusahaan tujuan khusus kadang-kadang disebut sebagai entitas pemisahan kebangkrutan. Di Amerika Serikat, SPV biasanya sama dengan perusahaan tanggung jawab terbatas ###. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token real estat, pemilik dapat menyimpan token sebagai jaminan pinjaman. Batas pinjaman akan didasarkan pada nilai token.

Produk kedua adalah pembiayaan hipotek, setelah pengguna membeli properti dan memperoleh hipotek, mereka dapat mengubah kepemilikan properti menjadi token untuk pembiayaan. Dana yang diperoleh