تطور الأصول الحقيقية في سوق العملات الرقمية

مفهوم الأصول الحقيقية ( RWA ) ليس شيئًا جديدًا في سوق العملات الرقمية، على الأقل يمكن إرجاعه إلى عام 2018، عندما كانت توكن الأصول وإصدار الرموز الأمنية ( STO ) لهما أوجه تشابه مع مفهوم RWA اليوم. ومع ذلك، نظرًا لعدم نضوج إطار العمل التنظيمي وعدم وضوح مزايا العائد المحتمل، لم تتطور هذه المحاولات المبكرة بشكل كامل.

في عام 2022، مع استمرار الولايات المتحدة في رفع أسعار الفائدة، تجاوزت عوائد سندات الخزانة الأمريكية بشكل ملحوظ معدلات الإقراض بالعملات المستقرة في سوق العملات الرقمية. لذلك، أصبح من المتزايد الجاذبية تحويل سندات الخزانة الأمريكية إلى أصول حقيقية في صناعة التشفير. بدأت العديد من مشاريع DeFi المعروفة والمؤسسات المالية التقليدية وحتى بعض الحكومات في استكشاف مجال الأصول الحقيقية.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت العديد من مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري، وتنوع منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عوائق الاستثمار. تتناول هذه الدراسة من خلال تحليل الحالة مزايا وعيوب تصميم RWA العقارية وسوقها المحتمل. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل أساسي أصول ومستثمرين العقارات في أمريكا الشمالية، فإن السياسات واللوائح وظروف السوق ذات الصلة ستتناول بشكل رئيسي سوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق توكنيزه سوق العقارات

سوق العقارات هو مجال ضخم مليء بفرص الاستثمار. تشير بيانات البحث في مارس 2023 إلى أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية بلغت 1.3 تريليون دولار، بينما بلغ حجم سوق العقارات المدرجة العالمي 2.66 تريليون دولار.

الهدف الرئيسي من توكنية سوق العقارات هو تحقيق هدف واحد أو أكثر مما يلي: خلق منتجات استثمارية عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، جذب مستثمرين أوسع، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. تُظهر هذه المنتجات بشكل رئيسي في ثلاثة أشكال:

1. تقسيم ملكية العقارات
2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة محددة
3. توكن العقارات كضمان

علاوة على ذلك، فإن توكنيزه ودمج البلوكشين يعززان من شفافية الأصول العقارية وإدارة ديمقراطية.

صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) تشترك في أوجه التشابه مع الأصول العقارية RWA، حيث توفر كلاهما فرص استثمار عقاري متنوع، مما يقلل فعليًا من عتبة الاستثمار ويعزز سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري التقليدية عادةً لا توفر فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، مما يحافظ على نموذج التشغيل المركزي. ومع ذلك، فإن مراجعة الأصول الصارمة وهيكل الاستثمار ضمن إطار تنظيمي صارم يوفران خارطة طريق قوية لمشاريع الأصول العقارية RWA.

في عمليات مشاريع RWA العقارية خلال العامين الماضيين، أصبح لدينا فهم أوضح لمزاياها وعيوبها.

تتميز مشاريع العقارات RWA النموذجية بالخصائص المذكورة أعلاه. بعد التعمق في دراسات الحالة المحددة، تبين أن كل مشروع يواجه ظروفًا مختلفة في التشغيل الفعلي بسبب اختلاف أساليب الإدارة والمنتجات.

دراسة الحالة

تتناول هذه الفصل ثلاثة مشاريع عقارية RWA للتحليل. كل مشروع يستخدم طرقًا مختلفة لتشفير سوق العقارات، وهي الأكثر شعبية في مجالاتها الخاصة. من الجدير بالذكر أن هذه المشاريع لا تزال مبكرة، ولم يتم التحقق من منتجاتها واختبارها على نطاق واسع لفترة طويلة.

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أقدم مشاريع الأصول الحقيقية في سوق العقارات، يركز على تقديم فرص الاستثمار في العقارات السكنية الأمريكية بشكل رئيسي على شبكة Gnosis عبر Ethereum وGnosis (.

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وتشفير الكيانات التي تمتلك عقود الملكية وفقًا للتشريعات الأمريكية. يتم تكليف إدارة وصيانة وجمع الإيجارات لهذه العقارات لجهات إدارة خارجية. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن العقارات المحددة على حاملي الرموز الخاصة بهم. على الرغم من أن RealT مسؤولة عن عملية التشفير، إلا أنها قانونيًا منفصلة عن الشركات التي تمتلك الأصول العقارية. كما هو مذكور في موقعها على الويب، إذا كانت الشركة قد أخلت بالتزامها، يحتفظ حاملو الرموز بحق تعيين شركة أخرى لإدارة الشركة التي تمتلك عقود الملكية. من الجدير بالذكر أنهم لا يفرضون على العقارات المدخلة إلى السوق أن تكون استثمارات جماعية. يحصل حاملو الرموز العقارية على حصة من دخل الإيجار الشهري للعقار، باستثناء حوالي 2.5% من احتياطي الصيانة ورسوم الإدارة، والتي عادةً ما تكون حوالي 10% من القيمة.

كمثال على عقار مونتغومري، فإن القيمة الإجمالية لرموز العقارات هي 323,020 دولار، وسعر كل رمز هو 52.10 دولار، وتم إصدار 6,200 رمز. يحقق هذا العقار دخل إيجاري شهري قدره 2,600 دولار. بعد خصم تكاليف التشغيل والإدارة البالغة 622 دولار، يكون صافي الربح الشهري 1,978 دولار، والعائد السنوي 23,736 دولار. لذلك، يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولار، ومعدل العائد السنوي 7.35%.

![الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق العملات الرقمية])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

بالنسبة لهذه العقار، توفر RealT 100% من الرموز، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى استثمار مشترك مع العملاء، مما يحافظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تتقاضى الهيئة الإدارية 8% من الإيجار ومصاريف الصيانة، بينما تتقاضى منصة الاستثمار 2% فقط لتشفير العقار، واختيار الهيئة الإدارية والإشراف عليها. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من الوقت الإداري، والتركيز على العثور على عقارات مؤهلة وتحويلها إلى رموز لطرحها في السوق.

ومع ذلك، على الرغم من أن توزيع الملكية يعزز توزيع المخاطر بين المستثمرين، إلا أنه يجلب أيضًا تحديات. قد تظهر مشاكل عندما تكون الفوائد المالية للمستثمرين صغيرة لدرجة أن تكاليف إدارة الشركة تصبح غير قابلة للتحقيق. تشرح إحدى التقارير تضارب المصالح بين حاملي رموز العقارات وRealT. تختار RealT وكالة إدارة لإدارة العقارات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة من العقار، فإن ذلك يمكن أن يقلل من تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، فإن الإدارة غير الفعالة ستؤثر سلبًا عليهم. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فقد تؤثر سلبًا على سيولة الرموز، وقد يصبح المساهمون الصغار أيضًا متسلقين. قد يتوقع هؤلاء الملاك أن يتحمل المساهمون الكبار مسؤولية الإشراف على ما إذا كانت الوكالة التي تم تعيينها قابلة للتطبيق ماليًا. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة، فقد تفتقر RealT إلى الدافع الكافي لاختيار الوكالة بشكل كامل أو للمشاركة في عملية الإشراف، كما أن العديد من المستثمرين يجدون صعوبة في الإشراف الفعال على الوكالة.

لقد قمت بمراجعة أحدث عشرة رموز بيعت في سوق RealT، واستخدمت متصفح blockchain ذي الصلة للبحث عن عدد مالكي كل عقار.

! [الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

من الرسم البياني، يمكننا أن نرى أن RealT تقسم العقارات إلى عدد مختلف من الرموز، مما يجعل سعر كل رمز حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، ويبلغ عدد حاملي الرموز حوالي 500، حيث يتجاوز عدد حاملي رمزين من العقارات 1000 شخص. من خلال الجمع بين هذا وعدد الرموز لكل حامل، يمكننا فهم نطاق استثمارات مستثمري RealT.

![الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، حوالي 9% يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. هذا يشير إلى أن RealT قد نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الصغار وزيادة سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات المعاملات من محفظة RealT ) وعنوان محفظة Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(، دفعت RealT حوالي 6 ملايين دولار من إجمالي الإيجارات. تتقلب رسوم المنصة حسب تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، وتتراوح تقريبًا بين 2.5%-3% من الإيجار، مما يعادل دخل المنصة حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار خلال العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT لا تُلزم المشاركة في الاستثمار العقاري، ولا توجد قيود أو توجيهات محددة بشأن مستوى المشاركة، ) إذا تم اختيار الاستثمار (، فإن الأرباح التي تحققها RealT من إيرادات الإيجار لم يتم الكشف عنها.

من حيث الهيكل التنظيمي، قامت RealT بتأسيس Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان أساسي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ بل تعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أسست RealT Real Token LLC في ولاية ديلاوير كالشركة الأم لسلسلة من الشركات العقارية. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC أي أصول عقارية؛ الهدف الرئيسي هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالمشاركة في استثمارات جميع العقارات من خلال التعاقد مع شركة واحدة. أخيرًا، تقوم RealT بإنشاء سلسلة من شركات المسؤولية المحدودة المقابلة لكل عقار مستثمر فيه. كأحد الشركات التابعة لـ Real Token LLC، تمتلك كل شركة مسؤولية محدودة سلسلة عقارية معينة ورموزاً مرتبطة بها. تم تصميم هذه الهيكل لضمان أن المشكلات المالية أو القانونية لعقار واحد لن تؤثر على العقارات الأخرى أو على تشغيل الشركة الأم تحت RealT.

! [الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) باركل

تعتبر بروتوكول Parcl منصة استثمار DeFi، تسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. يُستخدم Parcl للحصول على تعرض دائم للأصول الاصطناعية، باستخدام هيكل AMM. يقدم Parcl تغذية أسعار Parcl Labs، لإنشاء مؤشرات للعقارات في مناطق معينة بناءً على تاريخ المبيعات. يمكن أن تتغير فترة تاريخ المبيعات وفقًا لتكرار معاملات العقارات. بعد إنشاء المؤشر، تتاح للمستثمرين الفرصة للمضاربة على قيمة العقار، حيث يمكنهم الشراء أو البيع على المكشوف بناءً على أسعار العقارات.

تسمح هذه الطريقة لـ Parcl بتجنب المشكلات القانونية، لأن تشغيل المنصة لا يتضمن العقارات الفعلية. قد يتساءل البعض عما إذا كان حقًا مشروع RWA للعقارات، لأنه لا يتوافق مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فهو مشروع RWA يحظى بشعبية نسبية، وقد تلقى استثمارات من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة. من المعقول مناقشة إمكانيات تنويع RWA للعقارات.

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على سولانا، والآن يبلغ إجمالي القيمة المقفلة 16 مليون دولار. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يجذب الكثير من الاهتمام، حيث يبلغ حجم التداول اليومي أقل من 10 آلاف دولار وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

! [الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

منتجات Parcl بسيطة وسريعة التطوير. تصميم أسعار Parcl Labs وسوق المؤشرات جيد وسهل الاستخدام.

فيما يتعلق بالتشغيل، يواصل فريق Parcl إطلاق برامج جذب المستخدمين مثل Parcl Point و Real Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا، وبدعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا يزال Parcl يحتفظ بهدوء نسبي في السوق، حيث أن قاعدة المستخدمين صغيرة وحجم التداول محدود. ربما السوق لم يكن مستعدًا بعد لقبول منتجات مؤشرات العقارات.

) ريننو

تستكشف شركات العملات الرقمية الكبيرة مثل Ripple وMakerDAO إمكانية السماح للمستخدمين بتوكنة العقارات كضمانات للقروض. أعلنت Ripple في يوليو أن فريقها للعملات الرقمية للبنوك المركزية يعمل في هذا الاتجاه. قامت MakerDAO بالتكامل مع RobinLand لدعم قروض الرهن العقاري العقارية. تقدم RealT خيار استخدام العقارات المرمزة كضمانات للقروض، لكن هذه الخدمة تقتصر فقط على الرموز التي أصدروها. جوهريًا، تعتبر هذه الخدمة أشبه بمنتج قرض رمزي، ولم ترفع بشكل جوهري من سيولة رأس المال لمالكي العقارات.

Reinno هو مشروع مهجور تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين مرتبطين بالعقارات RWA يستحقان الذكر.

المنتج الأول هو خدمة قروض قائمة على توكنات العقارات. عندما يحتاج مالكو العقارات إلى تمويل، يمكنهم تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بعد الحصول على الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة غرض خاص ### في ولاية ديلاوير، والتي تُعرف أيضًا باسم SPV، وهي شركة فرعية أنشأتها الشركة الأم لعزل المخاطر المالية. إن وضعها القانوني كشركة مستقلة يضمن التزاماتها حتى في حالة إفلاس الشركة الأم. لذلك، يُطلق على الشركات ذات الغرض الخاص أحيانًا اسم كيانات عزل الإفلاس. في الولايات المتحدة، يكون SPV عادةً مشابهًا لشركة ذات مسؤولية محدودة (. بعد ذلك، ستقوم Reinno بإنشاء عقود ذكية للتوكنات العقارية، حيث يمكن للمالكين إيداع التوكنات كضمان للقرض. سيتم تحديد حدود القرض بناءً على قيمة التوكنات.

المنتج الثاني هو تمويل الرهن العقاري، بعد أن يقوم المستخدم بشراء العقار والحصول على رهن عقاري، يمكنه تحويل ملكية العقار إلى رمز رقمي لتمويله. التمويل الناتج